Оценка арендной платы: три основных подхода

Главная » Статьи » Оценка недвижимости » Оценка арендной платы: три основных подхода
Рубрика: Оценка недвижимости | Автор: | 04.12.2014, 15:54

Оценка арендной платы: три основных подхода

Оценка арендной платы – ответственная процедура.

Существует три основных подхода к оценке арендной платы — затратный подход, сравнительный подход и доходный подход. Независимо от различных факторов, таких как, потребности заказчика, объект оценки или же квалификация оценщика, всегда в обязательном порядке, применяются три основных подхода.

От того, насколько правильно оценщик выберет подходы, будет зависеть итоговый результат оценки, так как эксперт сам принимает решение о выборе тех или иных подходов, их комбинации, которые необходимы в работе с имеющимся объектом, в каждом отдельном случае.

В ФСО № 1, п. 20 указывается: «Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки в рамках применения каждого из подходов».

Следовательно, каждый подход имеет свои методы оценки.

1)  Доходный подход Основан на представлении о том, что цена данного объекта оценки зависит от того, какой доход может получить собственник данного объекта от владения им.

Использование этого подхода означает осуществление анализа данного объекта оценки аренды генерировать какой-либо доход. Данный доход выражается в совокупности доходов от эксплуатации и от возможной последующей продажи объекта оценки.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки арендной платы, производимый доходным подходом, производится путем вычисления последующих чистых доходов, генерируемых данным объектом оценки.

2)  Сравнительный подход основан на том, что разумный покупатель не будет платить за аренду оцениваемого объекта сумму большую, чем та, за которую можно приобрести на рынке объект идентичной полезности.

Следовательно, цены, заплаченные на рынке за аналогичный по полезности товар, должны отражать конечную рыночную стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость данного объекта оценки, исходя из сравнительного подхода, вычисляется исходя из стоимости недавно совершенных на рынке сделок или предложений о продаже объектов, которые сходны с оцениваемым объектом. Поэтому использование данного подхода основано на сборе информации о сделках, проведенных на рынке с участием аналогичных объектов.

Основным недостатком сравнительного подхода является то, что очень сложно собрать достаточно информации о рыночной стоимости объекта оценки, поэтому данный подход используется в отдельных случаях.

3)  Затратный подход Подразумевает собой, что разумный инвестор не будет платить за объект аренду цену, большую, чем та, в которую обойдется покупка данного земельного участка под застройку, и возведения на нем аналогичного по качествам и свойствам объекта.

Таким образом, оценщик ориентируется на аналогичный объект, что позволяет ему определить приемлемую сумму для объекта оценки.

Итак, наиболее возможная рыночная стоимость объекта оценки арендной платы, права владения и пользования чем либо, при применении трех подходов, выражает интересы:

— обычного покупателя, при доходном подходе;

— продавца, при затратном подходе;

— рынка, при сравнительном подходе.

Основная цель арендодателя, накладывающего арендную плату – получить возврат капитала на доход, который вкладывался для возмещения капитала, потраченного на его приобретение или для создания объекта оценки арендной платы.

Следовательно, для того, чтобы правильно определить стоимость объекта оценки арендной платы, необходимо использовать сразу три подхода. Но при этом следует придерживаться рыночного подхода к оценке объекта и теории оценки и ценообразования на рынке недвижимости.

Однако, в конкретных случаях, в оценке арендной платы можно использовать один из трех подходов. Например, можно применить сравнительный анализ арендных договоров и предложений по ставкам арендной платы, в том случае, если специалист имеет необходимое количество рыночных данных об объекте оценки арендной платы.

Оценщик должен использовать метод компенсации затрат доходами, если рынок недвижимости пассивный.

В том случае, когда рынок недвижимости очень слаб или он отсутствует, необходимо применять только метод добавочной продуктивности недвижимости.

Итак, в деле оценки недвижимости должен использоваться самый рациональный подход, хотя рассматриваться могут все три подхода.

Комментарии

Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.